近4.6万套回迁房在石家庄集中交付 决策与市场波动显现

上个月，石家庄的17个城中村改造项目集中交付了约4.6万套回迁房。这标志着三年前拆迁所留下的缺口已经清理，但现实却并非所有人都欢喜，市场反应各异。最近，许多中介发布了许多低价房源，隔壁小区的挂牌价格悄然下跌，租房者也开始挑剔起来，显然市场出现了抛售现象。

这一波抛售源于回迁房获得了“交房即交证”的优惠政策。这些房产同商品房一样可正常交易，钥匙到手即可进入市场，因而供给大量增加，影响了整个市场的供需格局。大多数回迁户并非投资者，而是因拆迁获得安置房，主要是为了解决居住问题。因此，他们的首要反应是将其变现——租出或者出售。

这种现象导致了两方面的市场冲击。首先是租金方面，许多回迁户手中有多套房源，他们的主观意图是变现，这导致租金普遍下跌。以刘先生为例，两套60平方米的回迁房当初挂租1300元，经过讨价还价，最终以1000元成交，一年损失近3600元。在这种情况下，回迁房的租金比周边商品房低出了15%至20%。虽然某些中介的成交量提升，但平均租金却下跌了5%。许多租客选择频繁砍价，房东们感受到了很大的压力。 龙8头号玩家

然后，房价也开始下行趋势。不少投资者握有房产的情况下，面对租金缩水，持有的理由变弱，自然选择出售。回迁房在公开市场中的占比迅速上升，从年初的不到10%，到八月已超过20%以上。在这种下跌螺旋中，租金及房价形成了高度关联，彼此影响而加深暴跌趋势。

但这波波动并非均匀，某些回迁房反而出现涨价趋势。比如，在鹿泉新七街的回迁房在八月挂牌价环比上涨8.21%，对此现象的解析可以归结为几个关键因素。重冲击区主要包括高新区与长安区，在这两个区域，回迁房的价格甚至低于周边新房的价格。中冲击区则是裕华区外围，房价差异明显。但在轻冲击区，如裕华核心学区与鹿泉，反而保持稳定甚至上涨。

石家庄的城市更新导致回迁房的市场极端分化，优质区域房源显得越发抢手，而劣势区域则显得冷清。这一波回迁替换其实仅是将市场中的价格波动集中释放，形成了迅速的市场反应。而未来市场的挑战不再是拆与不拆，而是如何消化新增的房源。 龙8头号玩家

业内人士普遍认为，全部4.6万套回迁房至少要一年半才能消化完毕。但截至2026年，政府仍未明确回迁房的限售年限与土地出让金的补缴标准。这些未知数为市场增加了变数。购房者的心理也在变化，从偏向投资转向以自住为主，更多购房者开始谨慎行事。

在重冲击区的房东最好抓紧出售，现在正是时机；而轻冲击区的房东则无需急于处理。打算购买回迁房旁的商品房的购房者，应该详细了解同区域内回迁房的交付情况及产权性质后再作决定。成千上万的房源交付后，让石家庄的房地产市场迎来了新一轮的洗牌与调整。

• • 2026-09-03
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